ಬೆಂಗಳೂರು: ಮನೆ ಖರೀದಿಸಲು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಿಂದ ಗೃಹಸಾಲ ಪಡೆದು, ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಮಾಡಿದ ತಪ್ಪಿನಿಂದ ಸಂಕಷ್ಟಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕಿದ್ದೀರಾ? ಹಾಗಾದರೆ ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ಈ ತೀರ್ಪು ಮಹತ್ವದ್ದಾಗಿದೆ. ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅನ್ನು ಬೇರೆಯವರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಸಾಲ ಬಾಕಿ ಉಳಿದಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಗ್ರಾಹಕನ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಪ್ರಕರಣ ದಾಖಲಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.
ಮುಂಬೈ ನಿವಾಸಿ ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ಬಾರಿ ಎಂಬುವವರು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಖರೀದಿಸಲು ಭಾರತೀಯ ಸ್ಟೇಟ್‌ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ (ಎಸ್‌ಬಿಐ)ನಿಂದ ₹39.92 ಲಕ್ಷ ಗೃಹಸಾಲ ಪಡೆದಿದ್ದರು. ಆದರೆ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸದೆ, ಅವರು ಖರೀದಿಸಬೇಕಿದ್ದ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅನ್ನು ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ್ದ. ಈ ಸಂಬಂಧ ಸಾಲಗಾರನ ವಿರುದ್ಧ ದಾಖಲಾಗಿದ್ದ ಎಫ್‌ಐಆರ್‌ ಅನ್ನು ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಸೂರಜ್‌ ಗೋವಿಂದರಾಜ್‌ ಅವರ ಏಕಸದಸ್ಯ ಪೀಠ ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿದೆ.
ಗ್ರಾಹಕರ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ನಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿದೆ. ವಿಶೇಷವಾಗಿ, ಒಪ್ಪಂದದ ಭಾಗವಾಗಿದ್ದ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ಬಿಲ್ಡರ್‌ನ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದಿದ್ದರೂ ಸಾಲಗಾರನ ವಿರುದ್ಧವೇ ಪ್ರಕರಣ ದಾಖಲಿಸಿರುವುದನ್ನು ಪೀಠ ಟೀಕಿಸಿದೆ.
₹39.92 ಲಕ್ಷ ಸಾಲ, ಆದರೆ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಬೇರೆಯವರಿಗೆ ಮಾರಾಟ
ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ಅವರು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಖರೀದಿಸಲು ಬ್ಯಾಂಕ್‌, ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಮತ್ತು ಸಾಲಗಾರನ ನಡುವೆ ತ್ರಿಪಕ್ಷೀಯ ಒಪ್ಪಂದವಾಗಿತ್ತು. 2020ರ ಫೆಬ್ರವರಿ 8ರಂದು ಈ ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲಾಗಿತ್ತು.
ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ, ವಸತಿ ಯೋಜನೆ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳದಿದ್ದರೆ, ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಕೈಬಿಟ್ಟರೆ ಅಥವಾ ಬಿಲ್ಡರ್‌ ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾರ್ಯ ಮುಗಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ, ಸಾಲಗಾರನಿಂದ ಪಡೆದ ಹಣವನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವ ಹೊಣೆ ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಮೇಲಿದೆ. ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನ ಲಿಖಿತ ಅನುಮತಿಯಿಲ್ಲದೆ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅನ್ನು ಬೇರೆಯವರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಂತಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಷರತ್ತೂ ಇತ್ತು.
ಆದರೆ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲಿಲ್ಲ. ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ಅವರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ನ ಕ್ರಯಪತ್ರವನ್ನೂ ನೋಂದಾಯಿಸಲಿಲ್ಲ. ಬದಲಿಗೆ, 2023ರಲ್ಲಿ ಅದೇ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅನ್ನು ಮತ್ತೊಂದು ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಗಿತ್ತು. ಈ ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಅಥವಾ ಮೂಲ ಖರೀದಿದಾರರ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದಿರಲಿಲ್ಲ.
ಇತ್ತ ಸಾಲದ ಕಂತುಗಳು ಪಾವತಿಯಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ದೂರು ದಾಖಲಿಸಿತ್ತು. ಮ್ಯಾಜಿಸ್ಟ್ರೇಟ್‌ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಆದೇಶದ ಮೇರೆಗೆ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಶಂಕರಪುರ ಪೊಲೀಸ್‌ ಠಾಣೆಯಲ್ಲಿ 2024ರಲ್ಲಿ ಎಫ್‌ಐಆರ್‌ ದಾಖಲಾಗಿತ್ತು. ಇದನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಮೆಟ್ಟಿಲೇರಿದ್ದರು.
ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಸಿಗಲಿಲ್ಲ, ಮಾರಾಟದಿಂದ ಲಾಭವೂ ಇಲ್ಲ
ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ಅವರ ಹೆಸರಿಗೆ ನೋಂದಣಿಯಾಗಿರಲಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ, ಅವರಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವೂ ಸಿಕ್ಕಿರಲಿಲ್ಲ. ನಂತರ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅನ್ನು ಮತ್ತೊಬ್ಬರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ಭಾಗಿಯಾಗಿದ್ದರು ಅಥವಾ ಅದರಿಂದ ಹಣಕಾಸಿನ ಲಾಭ ಪಡೆದಿದ್ದರು ಎಂಬುದಕ್ಕೆ ಯಾವುದೇ ದಾಖಲೆಗಳಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ತಿಳಿಸಿದೆ.
ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಜತೆ ಸೇರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ವಂಚನೆ ಮಾಡಿದ್ದಾರೆ ಎಂಬುದನ್ನೂ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿಲ್ಲ. ಹೀಗಿರುವಾಗ, ಸಾಲದ ಹಣ ಬಾಕಿ ಇದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ವಂಚನೆ ಅಥವಾ ನಂಬಿಕೆ ದ್ರೋಹದ ಆರೋಪ ಹೊರಿಸುವುದು ಸರಿಯಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದೆ.
ಸಾಲ ಬಾಕಿ ಇದ್ದರೆ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಪ್ರಕರಣ ದಾಖಲಿಸಬಹುದೇ?
ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡದಿರುವುದು ಮತ್ತು ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಅಪರಾಧ ಎಸಗಿರುವುದು ಎರಡೂ ಬೇರೆ ವಿಚಾರಗಳು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ. ವಂಚನೆ ಮಾಡುವ ಉದ್ದೇಶ, ಹಣ ದುರುಪಯೋಗ ಅಥವಾ ಇತರ ಅಪರಾಧದ ಅಂಶಗಳಿಗೆ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಸಾಕ್ಷ್ಯವಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಸಾಲ ವಸೂಲಿಗಾಗಿ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಕಾನೂನನ್ನು ಬಳಸಬಾರದು ಎಂದು ಹೇಳಿದೆ.
ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ ಹಣ ವಸೂಲಿ ಮಾಡಲು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾರ್ಗಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸಬಹುದು. ಆದರೆ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಮಾಡಿದ ತಪ್ಪಿಗೆ ಸಾಲಗಾರನನ್ನೇ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸಿಲುಕಿಸುವುದು ಸಮರ್ಥನೀಯವಲ್ಲ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದೆ.
ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳಿಗೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಎಚ್ಚರಿಕೆ
ಸಾರ್ವಜನಿಕ ವಲಯದ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು ಗ್ರಾಹಕರ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಸೂಕ್ತ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸಬೇಕು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಸೂರಜ್‌ ಗೋವಿಂದರಾಜ್‌ ಹೇಳಿದ್ದಾರೆ.
ತ್ರಿಪಕ್ಷೀಯ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಹಣ ಹಿಂದಿರುಗಿಸಬೇಕೆಂಬ ಷರತ್ತು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದ್ದರೂ, ಗ್ರಾಹಕನ ವಿರುದ್ಧ ಪ್ರಕರಣ ದಾಖಲಿಸಿರುವ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನ ಕ್ರಮವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಖಂಡಿಸಿದೆ. ಒಪ್ಪಂದದ ಹಣಕಾಸಿನ ವಿವಾದವನ್ನು ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಪ್ರಕರಣವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದೂ ತಿಳಿಸಿದೆ.
ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ವಿರುದ್ಧದ ಎಫ್‌ಐಆರ್‌ ರದ್ದು
ವಂಚನೆ, ನಂಬಿಕೆ ದ್ರೋಹ, ನಕಲಿ ದಾಖಲೆ ಸೃಷ್ಟಿ ಮತ್ತು ಇತರ ಆರೋಪಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ದಾಖಲಾಗಿದ್ದ ಎಫ್‌ಐಆರ್‌ ಹಾಗೂ ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿದೆ.
ಆದರೆ, ಈ ತೀರ್ಪು ಪ್ರೀತೇಶ್‌ ಅವರಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರಕರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಮತ್ತು ಅದರ ಪಾಲುದಾರರ ವಿರುದ್ಧದ ಆರೋಪಗಳ ಬಗ್ಗೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಯಾವುದೇ ಅಂತಿಮ ತೀರ್ಮಾನ ನೀಡಿಲ್ಲ.
ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಒಪ್ಪಂದ ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅನ್ನು ಬೇರೆಯವರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ, ಸಾಲ ಬಾಕಿಯಿದೆ ಎಂಬ ಒಂದೇ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಗೃಹಸಾಲ ಪಡೆದವರ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಪ್ರಕರಣ ದಾಖಲಿಸಲಾಗದು. ಆದರೆ, ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿ ಮತ್ತು ಇತರ ಒಪ್ಪಂದದ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಕಾನೂನು ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇರುತ್ತದೆ.
